Comment valoriser le fonds de commerce ?

De l'impact de la crise sanitaire aux évolutions structurelles du commerce

Commerce

La crise sanitaire a fortement impacté le marché des fonds de commerce. Dans certaines zones leur prix est en chute libre avec des transactions qui se raréfient. Une difficulté financière supplémentaire pour les commerçants que cette double peine fragilise dramatiquement. Face à ce constat, la CCI Paris Ile-de-France a conduit une réflexion pour une nouvelle grille d’évaluation des fonds de commerce en s'appuyant sur une concertation élargie à travers la fédération de l’immobilier (FNAIM), des experts de l’immobilier commercial et de l’évaluation, ainsi que du réseau des élus et des conseillers commerce des CCI. Il en ressort des préconisations autour de 3 axes :

Cette étude est téléchargeable au format PDF en bas de page

1^er AXE
Préserver les relations contractuelles entre bailleur et preneur

Le bail est un élément essentiel de la valeur du fonds de commerce. La crise que nous avons traversée et ses impacts sur le commerce ont participé aux difficultés financières des professionnels, exacerbant parfois les tensions entre bailleurs et locataire. Il convient donc de préserver les relations entre les parties au contrat, dans leur commun intérêt.

Sur ce point, la CCI Paris Ile-de-France propose d'élargir le crédit d'impôt bailleur. Actuellement il est prévu pour les seuls loyers abandonnés en novembre 2020. Il faudrait :

l’étendre à 100 % (et non 50 % comme jusque-là)
et qu’il s’applique à tous les loyers abandonnés entre le 1^er décembre 2020 et le 31 décembre 2021.

Cette proposition est complétée par une incitation des parties, en cas de litige, à se retourner vers la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Un organe trop méconnu et qui permet pourtant de résoudre de façon rapide, gratuite et confidentielle nombre de différends entre les bailleurs et leurs locataires.

Une plaquette promotionnelle a été élaborée à cette fin.

2^e AXE
Éviter la casse économique

Les commerçants qui voulaient partir en retraite après cession de leur fonds sont de plus en plus nombreux à devoir reporter leur projet. Et pour cause : le marché de la transmission des fonds de commerce est aujourd'hui globalement atone.

Des solutions sont possibles, à condition notamment de mettre en place un ensemble de bonnes pratiques. C’est une des propositions de la CCI Paris Ile-de-France, qu’elle adresse aux professionnels du chiffre afin d'éviter une trop forte dévalorisation du fonds.

Il est urgent de veiller à la préservation du libre jeu du marché de la cession de fonds de commerce ainsi qu’à l’optimisation des financements des opérations de rachat de fonds. Concrètement, cela signifie :

traiter comptablement la période 2020/2021 comme une année blanche,
éclairer la dépréciation comptable du fonds de commerce par un commentaire explicatif,
prévoir dans les contrats de cession de fonds de commerce une clause de revoyure permettant de prendre en compte l'évolution de l'environnement économique,
harmoniser et réduire les droits d'enregistrement en cas de cession de fonds.

3^e AXE
Favoriser les conditions d'une bonne reprise économique

La consommation, l’acte d’achat ont évolué, les modalités d’exercice des activités commerciales aussi. Le statut des baux commerciaux doit s’adapter aux nouvelles donnes économiques et réalités de terrain. Une action forte est nécessaire en parallèle afin de compléter les outils offerts aux entreprises pour organiser leur activité et lutter contre la vacance commerciale.

Plusieurs pistes sont ici envisagées :

sécuriser le basculement du bail dérogatoire en bail statutaire. On pourrait préserver le caractère dérogatoire de ce bail, qui ne doit en aucun cas supplanter le statut, tout en mettant fin à l’automaticité du basculement, par la mise en place d’un formalisme entre les parties.
étendre le bail mobilité aux activités commerciales. En pratique cela signifierait un champ plus large : pop-up store (magasin testeur, boutique à l’essai), jeune entrepreneur, comblement provisoire d’une friche ou d’une dent creuse, coworking, flexi-bureaux, pépinières…
favoriser l’entretien des locaux commerciaux dans un but d’attractivité du territoire. Un problème se pose lorsque des locaux ne sont plus entretenus (abandon par le preneur, voire par le bailleur). Ce type de locaux dégradés est une véritable « verrue » dans les centres villes, affectant leur attractivité déjà difficile à reconquérir… Il faut mettre chacun devant ses responsabilités en conférant aux auteurs du PLU la faculté d’introduire un dispositif permettant de prescrire, dans les secteurs concernés, la préservation de la qualité de l’aspect extérieur des locaux commerciaux et artisanaux dans un état compatible avec le caractère des lieux avoisinants.